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“高空”下的中国房地产市场

来源:华股财经 时间:2014-08-18 点击:1772

   中国住房存量已经过剩,空置率高,同时空置住房存在较大的风险。

  近期,全国各地商品住宅销售量普遍下跌,部分城市存量高企,各地纷纷出台相关政策,中国房地产市场到了一个新的阶段。然而对于房地产市场是否已到拐点,社会各界并无共识。

  为了给唱多和唱空的双方提供一个数据支撑,中国家庭金融调查与研究中心做了这样一件事情:我们搜集了来自于29个省份、262个县、1048个社区的家庭微观数据,与大家共同探讨我国住房市场的发展趋势。

  根据我们2013年的调查数据,中国住房市场刚性住房需求以及改善型住房需求乏力。同时,城镇家庭自有住房空置现象严重。现有住房存量完全可以满足住房需求。由此可见,房价下行趋势已定,中国住房市场的寒冬即将到来。

  住房需求主要包括刚性住房需求以及改善型住房需求。其中,刚性住房需求又包括无房家庭的住房需求、人房分离需求(有房但住房不在生活及工作重心所在地)以及分家需求(家庭有成年子女)。分析家庭现有住房状况,我们估算潜在的刚性住房总需求为24.6%,即城镇家庭中24.6%的家庭拥有刚性住房需求,总量约为5400万套住房。根据我们对于改善型住房需求的定义,13.1%的城镇家庭具有潜在的改善型住房需求 .

  然而,这些住房需求中,有多少家庭有能力实现其住房需求呢?我们需要结合家庭金融资产、现有房产以及家庭收入对可实现住房需求进行估算。根据不同的口径,可实现刚性住房需求在680万与2300万之间,可实现改善型住房需求在860万与950万之间。我们选择了三种不同的标准衡量家庭住房购买力:一是根据家庭金融资产是否达到新房30%的首付款,或换房家庭已有住房资产是否足以支付2012年本省新房均值来估算可实现住房需求。二是根据6倍的家庭年收入是否大于住房平均价值。三是根据还贷能力来估算家庭可实现的住房需求。利用不同的口径,可实现刚性住房需求在680万与2300万之间,可实现改善型住房需求在860万与950万之间。

  需求不足的另一端是供给过剩。我们搜集了大家最为关心的自有住房空置率数据。

  数据显示,2013年城镇自有住房空置率为22.4%。空置房屋包括两类:仅拥有一套住房家庭因外出务工等原因而空置的自有住房(简称为“人房分离”);家庭持有多套房,既未自己居住,也未出租的住房。据此估算,我国城镇地区空置住房为4898万套。

  在国际上, 2000年至今,美国的空置率介于1%至3%。香港地区的住房空置率低于5%。欧盟在2004年的住房空置调查显示各国平均空置率为9.5%。日本2008年的空置率为13.1%。台湾地区2001年的住房空置率为17.6%。

  根据以上分析,中国城镇地区可实现刚性住房需求上限约为2300万套,可实现改善型住房需求上限约为950万套,总计3250万套。同时,城镇地区家庭自有空置住房为4898万套,待售商品住宅约为350万套,总供给为5248万套住房。由此可知,即使不计算“十二五”期间的保障性住房建设供给,现有的存量住房可以满足住房需求。

  如此高的空置率之下,空置房的风险值得我们重视。

  数据显示,房价一旦下跌,空置住房更容易亏本。在目前的房价水平下,空置住房亏本的比例为5.4%,略高于非空置住房。但房价一旦在现有基础上下跌5%,将会有17.1%的空置住房出现亏本,远高于非空置住房的6.6%。若房价下跌50%,49.1%的空置住房价值将低于购买成本,而非空置住房亏本的比例仅为24.2%。

  从住房负债(包括银行贷款负债和民间借款负债)来看,房价一旦下跌,空置住房更容易出现资不抵债的情况。数据显示,当前有住房负债的空置房中仅有0.8%的比例资不抵债,非空置住房略低,为0.6%。当房价下跌5%时,有住房负债的空置住房资不抵债的比例上升为1.0%。如果房价下跌30%,将有11.2%的空置住房资不抵债,而非空置住房仅为3.3%。

  但是从整体来看,房价下跌对银行的房贷压力不大,这主要是高首付比例等原因降低了银行的房贷风险。

  从以上分析可知,中国住房存量已经过剩,空置率高,同时空置住房存在较大的风险。因此,在住房市场调控中,应注重盘活现有存量房,减少空置住房资源浪费。

  短期而言,可以通过免除租房税费、规范租房市场来保护出租双方利益。这样有助于激励拥有空置房的家庭将空置住房投入租房市场,让空置住房产生效益。同时大力发展租房市场,还有利于劳动力的流动。这主要是由于在工作地拥有住房的家庭其流动性会受限于其住房。同时长期来看,通过对多套房家庭征收房地产税,提高空置房持有成本,从而激活空置住房。

  中国的住房市场主要由投资需求驱动。因此,正确引导价格预期,是住房市场调控的另一方面。应该通过收集并定期发布空置率等相关指标,帮助投资者了解住房市场运行现状并合理预期其发展趋势,做出理性的决策。